Vom Zahlungsverzug bis zur Zwangsräumung – Was Vermieter beachten sollten

Annika Danner

Rechtsanwältin

 

Vermieter wünschen sich pünktlich zahlende Mieter. Nicht selten kommt es aber vor, dass ein Mieter seiner Mietzahlungspflicht nicht mehr oder nur zum Teil nachkommt. Häuft sich der Mietrückstand an, hat der Vermieter Interesse an einer schnellen Beendigung des Mietverhältnisses. Der Weg bis zur Zwangsräumung des Mietobjekts gestaltet sich oft langwierig. Umso mehr ist schnelles Handeln des Vermieters erforderlich.

Befindet sich der Mieter in einem Zahlungsverzug für zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten oder in Höhe eines Betrages, der die Summe von zwei Monatsmieten erreicht, so kann der Vermieter die außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen. Einer vorherigen Mahnung bedarf es nicht. Dem Mieter sollte aber eine angemessene Frist zur Räumung gesetzt werden. Zugleich sollte der Vermieter aus demselben Kündigungsgrund die ordentliche Kündigung mit Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist aussprechen. Grund hierfür ist, dass das Mietrecht eine Schonfristregelung zum Schutz der Mieter vorsieht. Durch vollständige Bezahlung der Mietrückstände kann der Mieter die außerordentliche Kündigung heilen und unwirksam machen. Die ordentliche Kündigung bleibt aber trotz Beseitigung des Mietrückstandes wirksam bestehen.

Zieht der Mieter zum genannten Räumungstermin nicht aus, darf der Vermieter nicht eigenmächtig die Schlösser austauschen oder die Wohnung ausräumen. Selbstjustiz ist verboten. Handelt der Vermieter auf eigene Faust, macht er sich gegebenenfalls strafbar. Die Zwangsräumung ist erst mit einem sog. Räumungstitel zulässig. Um den Titel zu erhalten, ist eine Klage auf Räumung beim Amtsgericht zu erheben. Das Gerichtsverfahren zieht sich in der Regel bis zu 6 Monate. War die Klage erfolgreich, ergeht ein Räumungsurteil. Der Urteilsspruch entspricht dem Räumungstitel.

Mit dem Räumungstitel kann die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher eingeleitet werden. Ab Beauftragung des Gerichtsvollziehers können erneut einige Wochen vergehen, bis dieser den Mieter aus dem Besitz setzt, die Schlösser ausgewechselt sind und die Wohnung ausgeräumt ist. Erst nach Beendigung der Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher kann der Vermieter wieder frei über das Mietobjekt verfügen.

Für eine Beratung zu den Rechten des Vermieters und Mieters im Falle einer Kündigung sowie zu anderen mietrechtlichen Fragen steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Annika Danner als Spezialistin im Mietrecht in der Kanzlei Dr. Starflinger & Coll. gerne zur Verfügung.

Zuweisung eines Hundes bei Trennung

Katrin Helfensdörfer

Rechtsanwältin

 

Können sich die Ehegatten über den Verbleib eines während der Ehe gemeinsam angeschafften Hundes im Falle einer Trennung nicht einigen, erfolgt dessen Zuweisung entsprechenden den Vorschriften zur Aufteilung des Hausrats zum Zwecke des Getrenntlebens. Bei Miteigentum ist eine Billigkeitsabwägung vorzunehmen, die jeden Miteigentümer auch zukünftig die Teilhabe an dem Hund ermöglicht (OLG Stuttgart, Beschl. v. 11.04.2014 – 18 UF 62/14).

Dieser Entscheidung lag der Fall zugrunde, dass die Ehegatten sich getrennt haben. Während der Ehe haben sie einen Hund erworben. Die Ehefrau hatte den überwiegenden Teil des Kaufpreises bezahlt. Anlässlich des Auszugs der Ehefrau, hatte der Ehemann den Hund weggebracht, um zu verhindern, dass die Ehefrau diesen mitnimmt.

Die Zuweisungskriterien für den Hund richten sich nach der Hausratsverteilung bei Getrennt-lebenden. Wenn keiner der Ehegatten das Alleineigentum des Hundes nachweisen kann, ist vom gemeinsamen Eigentum der Ehegatten auszugehen. Als Nachweis des Alleineigentums reicht die Bezahlung des Kaufpreises durch die Ehefrau nicht aus. Entscheidend ist, dass die Anschaffung des Hundes auf einem gemeinsamen Entschluss der Ehegatten beruht und die Betreuung während des Zusammenlebens beide übernehmen. Die Zuweisung des Hundes wurde vom Gericht aufgrund einer Billigkeitsabwägung vorgenommen. Gegen den Ehmann spricht das Kontaktverbot zum Hund und der  vereitelten Umgang nach Trennung. Zudem hat der Ehemann die Schwangerschaft der Hündin nicht verhindert und die Ehefrau nicht informiert. Dies spricht gegen seine Geeignetheit als Hundehalter. Zudem wurde vom Gericht die Geeignetheit der Ehefrau als Hundehalterin festgestellt.

Testament mit grafischen Elementen

Katrin Helfensdörfer

Rechtsanwältin

 

Laut Gesetz darf ein Testament handschriftlich errichtet werden. Dazu muss der Erblasser seine gesamte Erklärung vollständig selbst und mit der Hand ab- und unterschreiben. Dadurch kann nach dessen Tod sein Testament auf Echtheit durch Handschriftlichkeit nachgeprüft werden. Die handschriftliche Unterschrift unter dem Testament allein reicht hierfür nicht aus.   

Das OLG Frankfurt am Main hat im Beschluss vom 11.02.2013, Az. 20 W 542/11 nach diesen Grundsätzen ein Testament, welches handschriftliche Worte - die für sich alleine genommen keine auslegbare letztwillige Verfügung darstellen - und ein Pfeildiagramm kombinierte, als unwirksam angesehen. Begründet wurde dies, da hinsichtlich des zeichnerischen Teils des Testaments nicht sicher festgestellt werden kann, ob diese Erklärung vom Erblasser selbst stammt und somit echt ist. Nicht einmal durch einen Gutachter könnte hier eine Überprüfung stattfinden. Das Testament ist unwirksam, da es an der vom Gesetz geforderten Form (Handschriftlichkeit des gesamten Inhalts) fehlt. 

 

Auch ein computergeschriebenes Testament, das nur handschriftlich unterzeichnet ist, ist unwirksam. Das Testament ist daher immer komplett selbst handschriftlich zu schreiben und zu unterzeichnen. Auch sollte die Angabe über den Ort und das Datum mitaufgenommen werden.

Kein Mitverschulden des Fahrradfahrers beim Nichttragen eines Schutzhelms

Bernd Würnstl

Rechtsanwalt

 

 

Wie der BGH mit Urteil vom 17.06.2014 (V ZR 281/13) nun klargestellt hat, führt allein das Nichtragen eines Schutzhelms von Fahrradfahrern bei Unfällen nicht zur Annahme eines Mitverschuldens.

Jedenfalls gilt dies für Unfallereignisse bis zum Jahr 2011. Aus der Begründung des BGH geht hervor, dass bis zum Jahr 2011 lediglich von einer Helmtragequote über alle Altersgruppen hinweg von 11 % auszugehen sei, weshalb nicht ein allgemeines Verkehrsbewusstsein bzgl. der Notwendigkeit des Helmtragens zum eigenen Schutz angenommen werden kann. Angesichts der zwischenzeitlich nur geringfügig gesteigerten Helmtragequote dürfte davon auszugehen sein, dass auch in den Folgejahren von diesem „Verkehrsbewusstsein“ auszugehen ist. Sollte sich dieser Wert in Zukunft deutlich erhöhen, ist jedoch durchaus eine andere Bewertung vorstellbar. Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung bleibt daher abzuwarten.

 
Für Fragen rund um das Verkehrsrecht ist Herr Rechtsanwalt Bernd Würnstl Ihr richtiger Ansprechpartner.

Falsche Medikation – auch der Apotheker haftet

Dr. Stefanie Mayer

Rechtsanwältin

Fachanwältin für Familienrecht

 

 

Ein Arzt, der einem Patienten Medikamente in einer erheblich zu hohen Dosierung verordnet, haftet für die Gesundheitsschäden, welche dem Patienten daraus entstehen. Der Apotheker, der dem Patienten dieses überdosierte Medikament nach Rezeptvorlage aushändigt, kann unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls in Anspruch genommen werden. Dies hat das OLG Köln in einer Entscheidung aus dem Jahre 2013 festgestellt.
 

Im zu entscheidenden Fall hatte die Mitarbeiterin einer Apotheke der Mutter eines Säuglings mit freier Trisomie 21 und Herzfehler nach ein Medikament in Tablettenform für Heranwachsende und Erwachsene ausgehändigt, weil dies auf dem vorgelegten Rezept so vermerkt war. Das Kind erlitt wegen der Übermedikation einen Herzstillstand und musste über 50 Minuten wiederbelebt und über einen längeren Zeitraum künstlich beatmet werden.

 

Das OLG Köln wies dem Apotheker Verantwortung für die Übermedikation zu. Die Mitarbeiterin der Apotheke habe nicht auf die ärztliche Verschreibung vertrauen dürfen, da sie hätte erkennen müssen, dass die Darreichungsform für einen Säugling nicht geeignet war. Wegen aufkommender Zweifel hätte sie sich bei dem verschreibenden Arzt rückversichern müssen.

 

Da vorliegend dem Apotheker die besondere Situation des Kindes bekannt war, es sich um ein Herzmedikament handelte, die Mitarbeiterin die Packungsgröße anpassen musste (es gab nur 100er Packungen, das Rezept lautete auf 50) und sie zusätzlich empfahl, die Tabletten zu Zerbröseln, um sie dem Kind verabreichen zu können, ließ das Gericht den Einwand eines bloßen „Augenblicksversagens“ nicht gelten. Es ging von einem groben Pflichtenverstoß aus.

Weitere vergleichbare Haftungsfälle liegen der Kanzlei Dr. Starflinger & Coll. vor.













































































  

Die strafbefreiende Selbstanzeige – quo vadis?

Ulrike Anders

Rechtsanwältin

Fachanwältin für Steuerrecht

 

Mit dem Ziel der konsequenten Bekämpfung von Steuerhinterziehung haben sich die Finanzminister der Länder sowie zuletzt die Bundesregierung beschäftigt. Einhellige Auffassung ist, ab 01.01.2015 die Anforderungen an eine strafbefreiende Selbstanzeige sowie für das Absehen von Verfolgung  deutlich zu verschärfen, jedoch den Weg zur Steuerehrlichkeit nicht zu verbauen.

So hat das Bundeskabinett am 24.09.2014 einen Gesetzesentwurf zur Änderung der Anforderungen an eine strafbefreiende Selbstanzeige beschlossen und diesen dem Bundesrat wegen besonderer Eilbedürftigkeit sogleich zugeleitet.

Ab 01.01.2015 sollen u.a. folgende verschärfende Regelungen für die Erlangung einer Straffreiheit bei Steuerhinterziehung gelten:

-       Die Grenze, bis zu der eine Steuerhinterziehung durch Abgabe einer Selbstanzeige strafbefreit bleibt, wird von derzeit € 50.000 auf € 25.000 je Tat abgesenkt.

-       Bei einem Hinterziehungsbetrag über € 25.000 wird Straffreiheit nur erlangt, wenn  zusätzlich zu der nachzuentrichtenden Steuer gleichzeitig ein Strafzuschlag gezahlt wird.

-       Der Strafzuschlag - derzeit 5% ab einem Hinterziehungsbetrag von mehr als € 50.000 – soll zukünftig abhängig von der Höhe der hinterzogenen Steuern sein. Der gestaffelte Zuschlag beträgt:

o   Über € 25.000 bis zu € 100.000                     10% der hinterzogenen Steuern

o   Über € 100.000 bis zu € 1.000.000               15% der hinterzogenen Steuern

o   Über € 1.000.000                                             20% der hinterzogenen Steuern

-       Straffreiheit erlangt nur, wer zugleich mit den nachzuentrichtenden Steuern den ggf. festgesetzten Strafzuschlag sowie die Hinterziehungs- und Nachzahlungszinsen entrichtet.

-       Die Strafverfolgungsverjährung soll künftig einheitlich 10 Jahre betragen.

Soweit die Steuerhinterziehung durch Verletzung der Pflicht zur rechtzeitigen Abgabe einer vollständigen und richtigen Lohnsteueranmeldung oder Umsatzsteuervoranmeldung begangen worden ist, soll zukünftig Straffreiheit eintreten, wenn die unrichtigen Angaben ergänzt, berichtigt oder die unterlassenen Angaben nachgeholt werden. 

Die Kanzlei Dr. Starflinger & Coll. steht Ihnen mit Frau Rechtsanwältin/Fach-anwältin für Steuerrecht Ulrike Anders für Auskünfte zu diesem Themenkomplex sowie auch bei anderen steuerlichen  Fragestellungen gerne zur Verfügung.

Wechsel der Aufgaben bei langjähriger Beschäftigung

André Haider
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht

 

Das Landesarbeitsgericht Rheinland-Pfalz hat mit aktuellem Urteil entschieden, dass keine Konkretisierung des Arbeitseinsatzes durch eine langjährige Beschäftigung auf einen Arbeitsplatz besteht. Die Nichtausübung des Direktionsrechts durch den Arbeitgeber hat keinen Erklärungswert. Nur bei einem Hinzutreten besonderer Umstände, aufgrund derer der Arbeitnehmer darauf vertrauen darf, dass er nicht in anderer Weise eingesetzt werden soll, kann es durch tatsächliches Verhalten zu einer vertraglichen Beschränkung der Ausübung des Direktionsrechts kommen. 

Weder ein langjähriger Einsatz auf einem Arbeitsplatz noch der dortige Erwerb besonderer Fachkenntnisse begründen, ohne dass weitere Umstände hinzutreten, eine Konkretisierung des Arbeitseinsatzes. 

Das LAG Rheinland-Pfalz stellt damit in diesem Zusammenhang klar, dass selbst ein langjähriger Einsatz auf ein- und denselben Arbeitsplatz sowie die dort erworbenen spezifischen Fachkenntnisse noch keine besonderen Umstände darstellen, aufgrund derer der Arbeitnehmer darauf vertrauen darf, dass er zukünftig nicht in anderer Weise eingesetzt werden darf.  

EU-Erbrechtsverordnung ab 17.08.2015

Katrin Helfensdörfer

Rechtsanwältin

Schwerpunkte: Familienrecht und Erbrecht

Die neue europäische Erbrechtsverordnung betrifft Erbrechtsfälle mit Auslandsbezug. Für grenzüberschreitende Erbfälle ab 17.08.2015 werden aus deutscher Sicht wesentliche Änderungen eintreten. Bisher wurde für das deutsche internationale Erbrecht an die Staatsangehörigkeit des Erblassers (Art. 25 Abs. 1 EGBGB) angeknüpft. Die neue Verordnung sieht stattdessen eine Verweisung auf das am letzten gewöhnlichen Aufenthaltes des Erblassers geltenden Recht vor, Artikel 21 ErbRVO.

Verbringt ein Deutscher seinen letzten Lebensabend beispielsweise in Spanien, wird im Erbfalle das jeweilige spanische Regionalerbrecht Anwendung finden.

Zu empfehlen wäre mit Blick auf diese künftige Verordnung, dass durch ausdrückliche Erklärung in der Verfügung von Todes wegen (handschriftliches Testament, notarielles Testament, gemeinschaftliches Testament und Erbvertrag) die gesamte Erbfolge dem Recht des Staates zu unterstellen, dem er angehört.

Eine Rechtswahl kann erfolgen:

  - isoliert für die gesetzliche Erbfolge

  - vorbeugend in einem neu errichteten Testament/ Erbvertrag

  - durch Widerruf des ursprünglichen Testaments in Form eines neuen Testaments.

Im Ergebnis ist zu empfehlen, bei letztwilligen Verfügungen bereits jetzt vorsorglich die Anwendung deutschen Erbrechts zu bestimmen.

Für die Errichtung von Testamenten steht Ihnen die Kanzlei Dr. Starflinger & Coll. mit Frau Rechtsanwältin Katrin Helfensdörfer gerne zur Verfügung.

Alltagsfragen rund um die Mietwohnung – Nutzungsrechte in den Gemeinschaftsbereichen von Mehrfamilienhäusern

Annika Danner

Rechtsanwältin

Spezialgebiet: Miet- und WEG-REcht

Mieter in einem Mehrparteienhaus stolpern gelegentlich über Gegenstände der Mitbewohner oder ärgern sich über deren Gewohnheiten. Nicht selten suchen Mieter bei Streitigkeiten Antworten auf folgende Fragen:

-    darf ein Kinderwagen/Rollator im Hausflur abgestellt werden?

-    darf ein Schuhschrank vor die Wohnungstür ausgelagert werden?

-    darf das Treppenhaus mit Blumen und Bildern „verschönert“ werden?

Hier gilt:

Ein generelles Verbot des Vermieters im Mietvertrag, das besagt, dass keine Gegenstände im Hausflur abgestellt werden dürfen, wäre unwirksam. Beim Hausflur und Treppenhaus handelt es sich um Gemeinschaftsflächen. Der einzelne Mieter darf diese Flächen nutzen, soweit die Belange der Mitbewohner nicht beeinträchtigt werden. Diese Nutzungserlaubnis umfasst aber grundsätzlich nicht das Abstellen von Gegenständen der Wohnungseinrichtung oder von Gegenständen, die dem Wohnungsgebrauch eines Mieters zuzuordnen sind. Ein Schuhschrank, eine Garderobe, Bilder und Blumen im Hausflur/ Treppenhaus sind nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt. Umso überraschender ist, dass das AG Herne kürzlich entschieden hat, dass ein schmaler Schuhschrank vor der Wohnungstür vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt wird. Voraussetzung ist aber, dass Mitbewohner nicht behindert und der Fluchtweg nicht versperrt werden. Das Amtsgericht stellt sich mit dieser Entscheidung - entgegen der Mehrzahl bisheriger Rechtsprechungen - auf die Seite der Mieter, hält aber daran fest, dass es sich um Einzelfallentscheidungen handelt. Das Abstellen eines Kinderwagens oder Rollators ist grundsätzlich zulässig. Entscheidend ist, ob es anderweitige Abstellflächen gibt und ob der Transport des Kinderwagens/Rollators in die Wohnung zumutbar ist. Unzumutbar ist es beispielsweise, den Kinderwagen/Rollator ins Obergeschoss zu tragen, wenn es keinen Aufzug gibt. Unabhängig hiervon ist das Abstellen von Kinderwägen/Rollatoren trotz Unzumutbarkeit des Transports des Gegenstandes in die Wohnung nur zulässig, wenn der Fluchtweg nicht versperrt wird.

Zu beachten ist, dass Gegenstände von Besuchern von diesen Regelungen nicht erfasst werden. Der Kinderwagen eines Besuchs darf bestenfalls nur kurzzeitig in den Gemeinschaftsflächen abgestellt werden.

Sollte es durch das unzulässige Abstellen von Gegenständen auf den Gemeinschaftsflächen zu nachhaltigen Störungen kommen, ist der Vermieter berechtigt, die betroffenen Bewohner abzumahnen. Bei Nichtbeachtung der Abmahnung kann der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen.

Für eine Beratung zur Frage, was im Hausflur erlaubt ist oder was der Vermieter verbieten kann, sowie zu anderen mietrechtlichen Fragen, steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Annika Danner in der Kanzlei Dr. Starflinger & Coll. als Mietrechtsspezialistin gerne zur Verfügung. 

Pflichtteilsfragen im Erbrecht

Katrin Helfensdörfer

Rechtsanwältin

Schwerpunkte: Familienrecht und Erbrecht

Der Pflichtteilsanspruch errechnet sich grundsätzlich nach dem Reinnachlass (Aktiva abzüglich Passiva), der am Todestag vorhanden ist.

Der Gesetzgeber hat zum Schutz des Pflichtteilsberechtigten angeordnet, dass bestimmte Schenkungen des Erblassers in den letzten 10 Jahren vor dem Tode als Pflichtteilsergänzungsanspuch gemäß § 2325 BGB zu berücksichtigen sind. Da durch soll verhindert werden, dass der Erblasser zu Lebzeiten sein Vermögen zum Nachteil seiner Erben reduziert oder sogar ganz entwertet.

Auch Lebensversicherungen können mit dem Rückkaufswert einen Pflichtteilsergänzungsanspruch begründen.

Bei den Schenkungen in den letzten 10 Jahren vor dem Todesfall ist das Abschmelzungsmodel zu beachten. Das bedeutet für jedes Jahr vor dem Erbfall, dass der Schenkungswert um 10 % reduziert wird. Schenkungen, die länger als 10 Jahre vor dem Tod zurücklagen, bleiben unberücksichtigt.

Im Rahmen von Schenkungen zu Lebzeiten werden oft Gegenleistungen, etwa Nießbrauchsrechte, eingeräumt. Bei solchen Gegenleistungen ist zu beachten, dass die 10 Jahres-Frist unter Umständen nicht zu laufen beginnt.

Bei Übertragung einer Immobilie gegen Einräumung eines Nießbrauchs innerhalb von 10 Jahren vor dem Tode, wird die Schenkung in voller Höhe beim Pflichtteilsergänzungsanspruch berücksichtigt. Auch bei der Einräumung eines Wohnrechts tendiert die Rechtsprechung dahin, dass die 10 Jahresfrist nicht zu laufen beginnt, wenn sich das Wohnungsrecht auf sämtliche Räume bezieht. Betrifft das Wohnrecht hingegen nur einen kleinen, untergeordneten Teil der Schenkung, beispielsweise nur zwei Räume eines großen Hauses, findet die Abschmelzung statt.

Daher ist bereits bei Schenkungen die Einräumung von Nutzungs-, Mitsprache- und Rücktrittsrechte bezüglich der späteren Konsequenzen zu prüfen.

In der Kanzlei Dr. Starflinger & Coll. berät Sie gerne Frau Rechtsanwältin Helfensdörfer in Bezug auf Schenkungen und deren erbrechtlichen Auswirkungen.